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典型案例 崔先生与某房屋的承租人刘先生就该房屋签了1年的转租协议，并一次付清了房租。但一个月后，自称房主的毕先生找到崔先生，表示因刘先生拖欠房租，已与其解除了租房合同，要求崔先生马上搬走。为此，崔先生起诉至法院，要求确认自己与刘先生签订的合同有效，毕先生须继续履行该合同。
庭审中，法院查明，毕先生与刘先生在租房合同中对可否转租没有明确约定。最终，法院判决，崔先生与刘先生签订的转租合同有效，但毕先生不需要履行。
●法官讲法 如果租赁合同对转租问题没有约定，承租人转租对出租人的利益未造成损害的，依合同自由原则及合同相对性原理，则该转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方同意即可成立有效合同。但转租合同是否履行要受出租人意志的约束。
我国《合同法》规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在这种情况下，出租人如果解除了与承租人的租赁合同，则承租人与次承租人之间的转租合同就会因此终止。
本案中，毕先生与刘先生在租房合同中对可否转租没有约定，刘先生的转租没有侵害毕先生的权益，所以，其与崔先生的转租协议有效。但因刘先生拖欠了毕先生的房租，导致两人的租房合同被解除，这也导致刘先生与崔先生签订的转租合同终止。所以，崔先生无权要求毕先生履行该合同。
●法官提示 审判实践中，经常遇到承租人在出租人不知情的情况下，将承租的房屋转租给第三人。除上述承租人与出租人在合同中没有对可否转租明确规定的情况外，还存在租赁合同中明确约定，未经出租人同意，承租人不得擅自转租的情况。此情况下，转租合同是否有效就取决于事后出租人是否认可。
如果事后，出租人认可承租人的转租行为，就应认定转租合同有效。因为我国《合同法》明确规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
如果事后，出租人不认可承租人的转租行为，就应认定该转租合同无效，因为这属于承租人的违约行为。对善意的次承租人来说，可以向承租人要求赔偿损失，但不能要求出租人履行转租合同。所以，提醒想从承租人手中租房的人在签订转租合同时要考虑相应的风险。 仲夏
