《物权法》实施已近两个月的时间了。这部深入人心的法律，可以说已经让全国各地的业主们意识到要在合法权利的维护上“寸土必争”。但是，在我市，业主委员会的建立情况并不乐观，在日常的工作中仍然存在种种问题。

     自今年十月一日起，新《物业管理条例》正式施行。修改后的《条例》规定：今后“物业管理企业”的名称一律改为“物业服务企业”，这一修改标志着物业企业定位的明确，用法律的形式界定了业主与物业公司的关系，并确定了小区业主在物业管理中的主导地位。而业主委员会当之无愧地成为沟通业主和物业服务公司的桥梁，是小区利益的代言人。然而，《条例》实施差不多两个月，记者走访了我市几个住宅小区，发现业主委员会的建立情况并不乐观，在日常的工作中仍然存在种种问题。

     新商品住宅小区：入住率低阻碍“业主委员会”的成立

     家住御公馆的祁先生，从搬进小区到现在，一直都在关心着业主大会、业主委员会的事儿，他认为，没有业主大会、业主委员会，不仅对物业公司缺乏必要的监督，小区业主的合法权益也得不到保障，同时，对部分业主的不文明不规范的行为也缺少有效约束。如果有了业主委员会，业主委员会可以和大家一起约定哪些事可以做，哪些事不可以做，就如同村规一样，可以约束业主行为，不会像现在这样一盘散沙，遇到问题没处说。

     但是让祁先生遗憾的是，由于该小区的高空置率，小区内业主的低入住率，业主委员会成立的希望非常渺茫。“虽然小区的房子该装修的都装修了，可是就是不见人来住，一到晚上，十户中顶多有两户的灯是亮着的，整个小区那个荒凉啊。”

     业内人士称，我市现在的房子不少是外地人买走的，还有是一些投资者买走的，虽然商品房的空置率目前还在一个合理的区间，但小区内楼盘的较高空置率，导致了小区实际生活在这里的业主数量不足，难以成立业主委员会。

     老商品住宅小区：“业主委员会”处境尴尬难以发挥作用

     在采访中，笔者发现，不少业主对业主委员会如何成立、业主委员会的组成人员以及业主委员会如何代表业主利益等情况一概不知，甚至建成很多年的小区至今没有业主委员会。而一些即使有业主委员会的小区，业主委员会的工作开展也颇为不顺利。

     在我市拥有１１１８户的某小区，如何管理小区不仅使物业公司头疼，也使业主委员会心力交瘁。该小区是我市建成较早的住宅小区之一，业主不仅包括商品房购买者，还包括回迁户和部分单位集资购房者，成员比较复杂。一位业主委员会成员向笔者介绍：“再加上近年来小区内不少业主将房子租给一些不三不四的人，弄得小区乌烟瘴气，也带来了不少安全隐患。”在业委会成员的带领下，笔者在该小区的北门看到，业主公用的邮报箱被早餐摊点占用，而在小区的中心，竟然发现一处早点摊店在变压器下生起了炉子。

     “不是我们不想把小区事务管理好，实在是力不从心啊，”该小区的业主委员会成员说起小区事务时都无奈地摇着头叹息，“现在小区出租出去的房子实在太多，入住的人的素质也参差不齐，有些人侵占了公共配套设施，业主委员会和物业公司出面制止，竟然会遭到打击报复。去年就因为这些事，小区在某一夜多处失火，其中一次就在业主委员会的门口。”

     一些小区的业委会是心有余力不足，而另一些小区的业主委员会则干脆形同虚设。前些日子，五一路上某小区的业主因物管公司擅自将小区停车场对外经营而与其发生纠纷。小区业主认为，《物权法》规定小区地面停车收益应该归全体业主所有，但物管公司却非法占有。于是，小区业主希望通过业主委员会对物管公司每月的停车收益进行监督。但是，业主委员会成员却以大家工作忙、事情多为理由，百般推托，最后不了了之。业主马女士告诉记者，本来业主委员会是业主的“主心骨”，应该帮助和协助业主解决与物管公司的纠纷，但是，可是她们小区的业主委员会形同虚设名存实亡，根本没有尽到应有的职责。

     深有同感的还有家住城南某小区的业主王老先生。近日他发现自己所住居民楼的楼顶多了一块巨大的广告牌。由于上了年纪，家又住在顶层，每天晚上广告牌明亮的灯光都会影响王老先生的休息。为此，王老大爷多次与小区的物业管理公司交涉，但最终没有结果。

     于是，王老先生想到了小区业委会，试图通过小区业主委员会来帮助解决，但是王老先生一脸无奈地告诉笔者，小区业委会自成立以来，既没有召开过业主大会，也没有做过有关的公示，现在业委会成员是哪些人都不是很清楚，根本就是一个摆设。

     商住楼：业主委员会成立难维权更难

     近年来，我市出现不少既有住宅，又有商办的物业，在这些商住一体的小区中，业主委员会的成立更是难上加难。

     笔者在一栋高档商住楼里看到，广告铺天盖地，从大堂里的视频到电梯里的汽车、化妆品广告，以及居民邮箱里的大卖场、房产、中介广告。总之，小区处处见广告。业主郑先生说：“小区里的这些广告，从来没有征求过业主的意见，更别说公布账目了。”笔者告诉郑先生，从十月一日新《条例》实施开始，小区里要设广告，必须经业主大会同意，其获得的收益扣除物业管理的必要费用外，全部得归小区业主共有。如果业主不同意在楼里安装广告牌，物业公司就绝对不能安装，否则业主可依法维权。可郑先生信心不足：“我们现在连业主委员会都没有呢，不知道怎么能有效维权？”

     据了解，我市的商住楼并不少，业主委员会成立难造成业主维权难的情况也比较普遍。因为按照《物业管理条例》规定，选举成立业主委员会，必须要有１/２以上的业主且面积也在１/２以上。但是商住楼中的很多业主是不住在小区里的，他们不是与开发商、物业公司有千丝万缕的关系，就是一年也难得见一面的投资者，他们不关心小区物业管理，而这部分业主恰恰拥有绝对的发言权，他们不同意成立业主委员会，其他业主也没有办法。

     随着我市高楼大厦不断崛起，不少市民住进了小区，原本不怎么惹人注意的业主委员会，如今已是显山露水，影响你的生活，左右你的情绪。随着今年十月一日《物权法》以及新的《物业管理条例》的实施，业主委员会虽然目前还存在不少问题，但我们相信，它在小区生活中发挥的作用必定不可替代。因此，如何使业主委员会在小区普及并发挥其应有的作用，真正成为小区业主利益的“代言人”，是我们当下应该积极思考的问题之一。