内部认购原本是指对旧业主或者公司员工进行提前认购的形式，发展至今已经变种，所有人士都可以进行内部认购，并且出现多种变相的称谓，诸如“诚意金”、“意向金”等可退的款项，进行“诚意登记”、“VIP卡”、“内部登记”、“内部认筹”。

     《商品房销售管理办法》规定，商品房预售实行许可制度，不符合预售条件的，房地产开发企来不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。开发商擅自预售，要按相应规定处罚。但是有些不符合预售条件的项目，仍在搞“内部认购”买房者明知这种做法违背了《商品房销售管理办法》的规定，但仍执着要抢先交上订金占下自己想要的房子。这些买房者一般是出于以下两种考虑：一是想在一个新项目正始公开销售之前，优先从众多房间中挑选最适合自己需求的，比如朝向、楼层、面积、户型等等，惟恐动手晚了，被别人占去；二是内部认购的价格较公开销售时要低。开发企业在房地产项目进行到底一定阶段时，为了提前收加资金，加速周转，同时检验商品投放市场的反映，在未办妥房屋上市的合法手续之前，总愿以相对低廉的价格，搞所谓内部认购，准确讲应该叫提前订购。每平方米便宜二三百元，一套100平方米的房子就能省下两三万，对于购房者来说还是很有诱惑力的。

     这种违反《城市房地产转让管理规定》的房屋买卖行为，一旦出现了纠纷，购房者利益受到损害，谁来负责保护呢？

     其实是这样的，房屋不具备预售条件”据消费者权益保护法，由开发商予以赔偿。这指的是开发商不据实相告，隐瞒事实的违规预售。但是从目前实际情况来看，有的商品房没有具备预售条件，开发商已如实相告，购房人在已知的情况下，仍自愿交付订金。这种交易行为是买卖双方纯属发民事行为，政府也不便强制阻止。在这里要特点提醒购房人，买“内部认购”房，要有充分的风险意识。因为不具备预售条件的商品房，一定要某项手续没有办下来，或是在某个环节上出了问题。买了这种房子会有两种可能：一是确实如开发商所说，一步步办妥各种手续，让内部认购房成为合法上市的商品房，将内部认购书换签为正式合同文本；另一种可能是，此项目在某个环节上是违规的，不能按时办下合法销售的手续。这种结果将给购房人带来麻烦，引发纠纷。比如不能按期如住，或产权证办不下来，想要退房，但订金要不回来或只要回一部分，何时解决遥遥无期。

     内部认购“名词”新解大曝光

     订金———

     订者，预订，本非一个规范的概念。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”所以，除非合同作明确约定外，合同履行的“订金”作为预付款的一部分，只能抵充房款。无论哪一方不履行，只要将其如数返还给付订金的一方即可。

     订金是开发商进行“内部认购”收取的款项之一，据说也有买家主动提前给的，根据双方的协议规定有不同预订内容。

     定金———

     定者，固定，指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方缴纳一定数额的钱款，是一种担保方式，也是一种违约责任形式。买家在看中某套单位后，交纳定金来确保买到该单位，是更为正式的形式，若买家没有履行约定进行买卖交易，无权要求返还定金。

     诚意金 意向金———

     同样是开发商收费的又一名目，用以彰显买家购房的“诚意”，提前给的钱越多，证明你就越有诚意，说到底，与订金等没有什么两样。最早诚意金是花在中介公司，他们在收取诚意金后才会用心为买家寻找和“暗定”买家看中的房子。“诚意金”、“意向金”少的只需几百元，多的也就是两三千元。可是，现在经济发展了，诚意金的底价也都以万元计了，个别楼盘更高呼要5万元、10万元，少一块钱都“没有诚意”。

     VIP卡———

     这是一种很有文化的诱惑形式，比内部认购又还要提前一步。开发商会将以前的业主或者是自己圈子内的知名人士，通过海报、邀请函等形式组织在一起，在“品鉴”的氛围下，让他们提前参观，并签下认购书。VIP认购更厉害，富人级人物、且被发现有明显的购房欲望的都逃不掉开发商法眼，他们会被拉进堂皇的专场，显得派头十足。目前，这种形式相当普遍，外表上完全是参观与鉴赏，与金钱、违规并不挂钩。当然，小开发商可没有这种本事。

     诚意登记———

     也是内部认购之前的认购形式，开发商没有取得预售证情况下的行为之一。实质与“提前品鉴”等形式相同，可以起到蓄客造势的作用。

     内部认购 公开内部认购———

     与内部认购相似的说法还有内部认筹、内部登记等。早期的内部认购是针对旧业主和本公司员工进行的，发展到现在，内部外化，所有人都可以进行内部认购，全社会的人都成了一家“内部人”。这个时候有商人就老实说了，这是“公开内部认购”了。社会主义社会人人都不落空，人人认购都有折扣，9.3折、9.5折、9.8折、9.9折、送管理费等等，天大的荣耀。

     提前公开发售———

     以前在项目没有拿到预售证前，开发商想早点回款，会堂而皇之称提前公开发售。现在很少人用此一说了。即使有，也多为噱头，说是买家反应太热烈，只有提前推出产品，顺势就提价了。更甚者，明明是同一栋楼，商家都硬要高调地加个生僻的名字屡屡“公开发售”。买家满头雾水，到底还有多少次公开发售，还有多少次优惠。