新闻提示

    在房价居高不下的今天，小产权房对于买房者和开发商来说，似乎是一种双赢的选择。

    买房者用比买商品房低不少的代价，解决了居住难题；开发商用比正常拿地低更多的价格，获得了更多的利润。但有时对比并非那么简单，当购房者获得小产权房后，他们可能面对的是各种问题。

    事实上，小产权房称得上是开发商的盛宴，而对购房人来说，享用这张优惠券却后患多多。

    三个购房者的心态

    便宜，就是便宜

    主人公：王裕峰 购房时间：2005年9月

    购买小产权房，对于王裕峰来说，算不上什么艰难的选择。“因为我根本没得选择。”2004年，王裕峰从省城某大学毕业，并进入一家事业单位工作。家在应县的他在经过一年的租房生活后，开始着手购买一套属于自己的房子。王裕峰说，他在太原市内看了许多楼盘，发现每平方米售价基本上都在3000元以上，“太贵了，我才毕业没多久，哪有那么多钱买啊。”

    2005年9月份，王裕峰经人介绍，在闫家沟村购买了一套房子，每平方米才1900多元。虽然只能拿到“小红本”，但王裕峰却对这套小产权房很满意，“房子离单位很近，配套设施也齐全，跟普通商品房没什么区别。”王裕峰说：“迎泽西大街上的商品房，每平方米的售价在4000元左右，我这套房子便宜多了。”

    购买小产权房有很多风险，包括没有房产证、拆迁后得不到补偿等，但王裕峰并不在意，“它便宜，我购买只是自己居住，只要不转让就没事。”

    麻烦，真的麻烦

    主人公：钟伟 购房时间：2006年10月

    停水停电、地板开裂……自从搬进位于王村的小产权房后，钟伟就成天因为这些问题和开发商生气。“这个问题如果发生在其他小区，可能早就解决了。”钟伟说，小产权房没有房产证，一旦与开发商产生纠纷的话，他得不到任何法律上的帮助，“也就是说，如果出了问题，我只能吃哑巴亏。”

    除了频繁遇到的物业问题，钟伟购买的小产权房还随时面临被拆迁的可能。

    钟伟是在2006年10月份购买的房子，每平方米3000多元的价格，相对于当时亲贤北街上每平方米6000元左右的商品房价格来说可谓低廉。没想到去年12月，太原市公布对王村寇庄片区的改造规划，准备将这里建成城南的商业中心。“道路一旦要拓宽，房子岂不是保不住了？”钟伟在查阅了相关资料后得知，如果小产权房被拆迁，自己将不会得到任何补偿。“村里面可能会补偿一点，但具体能补偿多少就不得而知了。”钟伟说，他现在很想转让这套小产权房，但因没有房产证，转让也成了一个难题，“麻烦，真没想到小产权房会这么麻烦！”

    犹豫，还在犹豫

    主人公：刘新德 购房时间：？

    在许西村租住了两年后，刘新德决定在省城买房。由于工作单位在学府街，刘新德将目标瞄向了学府街附近的楼盘，可每平方米6000元以上的房价却让他不敢轻易出手。就这样，刘新德虽苦苦寻找合适的房子，但始终没有结果。

    就在刘新德犹豫之际，今年4月份，一位朋友告诉他，位于北张村的“北张小区”项目每平方米的售价只有3000多元。在众多高价楼盘中发现这么一处价格较低的楼盘，刘新德喜出望外，“离单位近，出行也方便，实在是再好不过的事情了。”

    可到“北张小区”售楼部了解情况以后，刘新德又一次犹豫了。由于“北张小区”是一处由北张村村委会开发的楼盘，如果刘新德购买这里的房子，只能拿到由北张村村委会出具的“小红本”。可是，较低的房价让刘新德依旧不愿放弃“北张小区”。

    直到现在，刘新德也没有决定是否购买小产权房，他依旧在等待国家相关政策的出台。“要是实在没有合适的房子，我只好先买小产权房。”刘新德说，小产权房在价格上相对便宜，他还是可以接受的。

    给消费者提个醒

    拆迁、毁约、质量 三重风险威胁购房者

    据记者了解，目前购买小产权房的大体有三类人，一是失去土地的农民；二是买不起商品房的城镇居民；第三就是借机投机炒房的人。前述3位只是本报特别采访的省城购房者中的代表。他们均已经或者有意购买小产权房，而他们中有些人已经在为自己购买的小产权房忧心了。

    就目前的情况看，一些购房者图便宜选择购买此类住房，存在很大的风险。比如：去年，外省就有一起购买小产权房引发的案例，最终法院判决购买小产权房合同无效。但是小产权房属集体土地上的房子，不在建设管理部门的管理范围之内，建设管理部门只能提示购房者不要去买小产权房。

    事实上，小产权房的“后遗症”非常明显。一旦爆发，购房者的权益将会受到严重的损伤。山西成诚律师事务所屈东鸣律师表示，购买小产权房有三个方面的风险：

    存在拆迁风险，如果小产权房影响城市规划或政府对小产权楼盘所占的土地进行征用时，由于小产权房本身违法，业主是没有资格享受拆迁补偿的；

    存在毁约风险，小产权房的购房合同，不能算作一个真正合同，本身是无效的，如果原来购买的小产权房升值，原房屋所有者一旦要撕毁合同，购房者拿对方一点儿办法也没有，最终只能选择退房；

    存在潜在质量风险，购房者购买小产权房后，一旦发生房屋质量问题，购房者得自己承担，因为这类住房没有法律保证，也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。

    一个开发商的回忆

    开发成本低 售价便宜获利空间却不小

    此次国土资源部上交给国务院的报告中提及对于小产权房的初步政策，其中一条重要原则就是，决不能让开发商占便宜。

    事实上，早在开发小产权房的过程中，开发商已经占到了不少便宜，尽管小产权房相对于商品房而言很便宜。“保守计算，小产权房开发成本还不到房屋价格的30%。”省城某房地产公司负责人表示。他算出的账显示：小产权房的售价其实就是商品房售价减去开发商暴利和职权部门所获利润之后的真实价格。这也就是说，因为小产权房，开发商能够获得巨大的收益，甚至远远超过商品房开发。

    据了解，开发商开发小产权房的土地不用缴纳土地出让金，相关税费也没有征收。另外，也没有由土地和房地产市场管制造成的“公关成本”。因此，开发商会获得巨大的收益。

    一位曾经参与小产权房开发的人士印证了这一说法。“最早开发的时候，我们都是以给村民盖房子为理由，很顺利地通过了政府的审批。”开发商李峰（化名）向记者透露。谈到最初的目的，李峰说：“其实最初没想挣那么多钱，只是像我们这样的小开发商根本无力承担买地的费用。而参与旧村改造，相对而言需要投入的前期费用则少得多。”

    对当年与村里的合作，李峰记忆犹新。“第一期占了还不到6亩地。”李峰说，不是耕地，都是宅基地。前期工作是村里面进行的，由他们负责向上级政府争取政策。“最终是以‘城中村’改造的名义获批的。”

    等村委会完成这一程序后，李峰所在的公司便参与到开发中来。就这样，村民的平房被推倒了，在推倒的土地上，几栋多层住宅楼拔地而起。最后，除了满足村里的回迁户无偿分配一套单元外，剩下的接近一半的土地建成的住宅全部对外出售。

    据李峰介绍，由于不需要给政府缴纳土地出让金和各种税费，项目售价定得并不高，每平方米仅为1200元，但即便如此，他们的利润还是非常可观。“房子的成本还不到500元。第一期项目完成后，除去分给村里面的那部分利润，平均每平方米我们都能收益超过300元。”